Die Risiken, die mit einem Pflugtausch oder einem Unterpachtvertrag verbunden sein können, bleiben oft unbeachtet. Ein warnendes Beispiel bietet der Fall, über den der Landwirtschaftssenat des Bundesgerichthofs in einem Urteil vom 29.11.2013 (Az.: LwZR 8/12) entscheiden musste:
Die Eigentümerin hatte ihrem Enkel Ackerland verpachtet. Dieser überließ einem anderen Landwirt eine Teilfläche im Wege des Pflugtausches. Später verkaufte die Eigentümerin das Land an ein Unternehmen, das den Grundbesitz erschließen und in Teilflächen weiterverkaufen wollte. Um ihm dieses Vorhaben zu ermöglichen, hob die Eigentümerin das Pachtverhältnis mit dem Enkel einvernehmlich auf. Der Aufforderung des Enkels, die im Pflug getauschte Fläche zurückzugeben, kam der Landwirt nicht nach, sodass der Unternehmer, an den die Eigentümerin die Flächen verkauft hatte, die Flächen nicht im geplanten Zeitrahmen erschließen und weiterverkaufen konnte. Das Unternehmen machte gegenüber der Verkäuferin Schadenersatzansprüche (Baustillstandkosten, Bauzeitunterbrechnungskosten, Zinsaufwandschaden etc.) in einer Größenordnung von mehr als 100.000,00 € geltend. Die nahm den Landwirt in Regress, der sich nach der Aufhebung des Pachtvertrages mit dem Enkel geweigert hatte, den Grundbesitz herauszugeben und so die Erschließung und Weiterveräußerung zu ermöglichen.
Der Bundesgerichthof hält es für möglich, dass der Landwirt, der die Flächen nicht sofort zurückgegeben hatte, den Schaden von mehr als 100.000,00 € ersetzen muss. Der Grund dafür ist letztlich darin zu sehen, dass der Landwirt keinen Pachtvertrag und auch keine Pflugtauschvereinbarung mit der Eigentümerin, sondern lediglich mit dem Pächter getroffen hatte. Ein Vertrag bindet aber nur die Vertragsparteien, nicht aber einen Dritten. Deshalb konnte sich die Eigentümerin ungeachtet der Frage, ob ein wirksames Unterpachtverhältnis oder eine wirksame Pflugtauschvereinbarung mit dem Pächter bestand, darauf berufen, dass sie dem Landwirt kein Recht zum Besitz gegeben hatte und deshalb ihren Grundbesitz zurückfordern konnte. Weil der Landwirt den berechtigten Aufforderungen der Eigentümerin nicht nachgekommen war, drohen ihm nun erhebliche Schadenersatzforderungen.
Wer Flächen als Unterpächter übernimmt, muss sich stets darüber im Klaren sein, dass seine Rechtsposition nur so stark ist, wie das Rechtsverhältnis zwischen dem Eigentümer und dem Pächter. Endet der Pachtvertrag oder ein sonstiges Nutzungsverhältnis zwischen Eigentümer und Pächter, muss auch der Unterpächter die Flächen ohne Wenn und Aber an den Eigentümer herausgeben. Auf Pächterschutz kann er sich nicht berufen. Er ist insbesondere nicht davor gefeit, dass Eigentümer und Pächter den Pachtvertrag einvernehmlich aufheben und damit dem Unterpachtvertrag die Grundlage entziehen. Daraus können zwar Schadenersatzansprüche gegen den Pächter resultieren. An der eigenen Schadenersatzverpflichtung gegenüber dem Eigentümer, dem die Fläche nicht rechtzeitig zurückgegeben wurde, ändert dies allerdings nichts.
Das ganze wäre nicht passiert, wenn der Landwirt keinen Unterpachtvertrag, sondern einen Pachtvertrag mit dem Eigentümer geschlossen hätte. Dann wäre nämlich der Pachtvertrag verpächterseits bei der Veräußerung auf den Käufer übergegangen und der Pächter hätte die gesamten Pächterrechte gegenüber den neuen Eigentümer geltend machen können. Dehalb ist es dringend zu empfehlen, Pachtverträge oder Pflugtauschvereinbarungen ausschließlich mit dem Eigentümer, nicht aber mit dem Pächter zu treffen. Ist dies nicht möglich, sollte versucht werden, den Eigentümer in die vertraglichen Bindungen mit dem Pächter einzubeziehen.
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