Stellt ein Käufer fest, dass ihn der Verkäufer einer Immobilie „über den Tisch gezogen hat“, lässt sich der Kauf rückgängig machen, wenn der Verkäufer Mängel verheimlichte oder gar den Käufer täuschte. Gibt es dafür keine Anhaltspunkte, wird es für den Käufer schwer. Hoffnung gibt ihm der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Urteil vom 24.01.2014 (Az.: V ZR 249/12). Die Entscheidung gibt Hinweise, wann ein solcher Kaufvertrag gegen die guten Sitten verstößt und daher nichtig ist (§ 138 BGB). Es bedarf dazu eines groben Mißverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung und einer verwerflichen Gesinnung des Vertragspartners.
Allerdings ist die Messlatte für einen wegen sittenwidriger Kaufpreisüberhöhung nichtigen Kaufvertrages sehr hoch. Denn zu dem groben Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleitung muss auch eine verwerfliche Gesinnung der anderen Vertragspartei hinzutreten. Dazu hat der Bundesgerichtshof den Grundsatz aufgestellt, dass erst dann von einem groben Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung ausgegangen werden kann, wenn die Verkehrswertüber- oder -unterschreitung bei mindestens 90 % liegt. Dann kann regelmäßig von einer verwerflichen Gesinnung des Vertragspartners ausgegangen werden. Der Kaufvertrag ist dann nichtig.
Liegt die Verkehrswertüber- oder –unterschreitung bei weniger als 90 %, müssen weitere Umstände hinzukommen, die den Rückschluss auf eine verwerfliche Gesinnung der anderen Vertragspartei ermöglichen. Welche Umstände das sind, ist von Fall zu Fall unterschiedlich und lässt sich nicht allgemein sagen.
Der enttäuschte Grundstückskäufer oder –verkäufer kann sich also bei einer Kauf-preisüber- oder –unterschreitung von mindestens 90 % des Verkehrswertes norma-lerweise von dem Vertrag lösen. Ist die Abweichung von dem Verkehrswert geringer, muss er dem Gericht im Einzelnen erklären, dass sein Vertragspartner mit verwerflicher Gesinnung handelte. Diesen Nachweis zu führen, ist oft sehr schwer.
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