Landpachtvertrag: Tücken beim Optionsrecht

Oft wird ein befristeter Landpachtvertrag mit dem Recht verknüpft, dass der Pächter das Recht hat, einmalig oder mehrfach eine Verlängerung des Landpachtvertrages um einen bestimmten Zeitraum zu verlangen. Auch die Ausübung des Optionsrechts unterliegt formalen Anforderungen, wie ein Urteil des Oberlandesgerichts Celle vom 12.03.2014 (Az.: 7 U 164/13 (L)) zeigt:

Den Landpachtvertrag hatten die Vertragsparteien auf 15 Jahre abgeschlossen. Der Pächter hatte mit dem Verpächter die Option auf eine Pachtverlängerung um weitere 2 x 5 Jahre vereinbart. Nach Ablauf der 15-jährigen Pachtzeit bewirtschaftete der Pächter auch weiterhin die Flächen und zahlte auch weiterhin die Pacht. Es gab Streitigkeiten und der Verpächter kündigte mit der gesetzlichen Frist von 2 Jahren. Demgegenüber meinte der Pächter, die Kündigung mit der gesetzlichen Frist von 2 Jahren greife nicht, weil er, der Pächter, sein Optionsrecht durch Bewirtschaftung auch über die feste Vertragslaufzeit hinaus und die Zahlung der Pacht schlüssig ausgeübt habe.

Das Oberlandesgericht Celle belehrte ihn eines Besseren. Es weist darauf hin, dass ein Optionsrecht, dass zu einer Verlängerung der Pachtzeit um mehr als 2 Jahre führt, nur schriftlich ausgeübt werden kann. Daran fehlt es. Schon aus diesem Grund konnte die Weiterbewirtschaftung der Flächen nicht als schlüssige Ausübung des Optionsrechts angesehen werden. Außerdem weist das Oberlandesgericht Celle darauf hin, dass das Optionsrecht zur Pachtverlängerung nur bis zum Ablauf der fest vereinbarten Vertragslaufzeit ausgeübt werden kann. Danach erlischt das Optionsrecht. Dem Pächter hätte es also auch nicht geholfen, wenn er nach Ablauf der festen Pachtzeit und der einvernehmlich weiteren Bewirtschaftung der Flächen schriftlich das Optionsrecht ausgeübt hätte. Wegen der Fortsetzung der Bewirtschaftung über die fest vereinbarte Vertragslaufzeit hinaus lag vielmehr ein Landpachtvertrag mit gesetzlicher Kündigungsfrist vor, den jede der Vertragsparteien mit einer ordentlichen Kündigung und einer Kündigungsfrist von 2 Jahren beenden konnte.

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