Der Bundesgerichtshof entschied in seinem Urteil vom 24.11.2017 – LwZR 5/16, dass die in einem Landpachtvertrag vom Pächter als Allgemeine Geschäftsbedingung gestellte Klausel, wonach dem Pächter ein „ein Vorpachtrecht“ eingeräumt wird, wegen Verstoßes gegen das Transparentgebot unwirksam ist.
Bei dem vom BGH zu entscheidenden Fall war der Verpächter Eigentümer mehrerer Grundstücke. Mit Vertrag vom 01.03.2001 verpachtete er diese bis zum 30.08.2014 an den Kläger. Das Pachtvertragsmuster, welches der Pächter verwendet hatte, enthielt in § 8 die Klausel: „Dem Pächter wird für die in § 1 aufgeführten Pachtflächen ein Vorpachtrecht eingeräumt.“
Am 08.01.2013 verpachtete der Eigentümer die Flächen ab dem 01.10.2014 für die Dauer von 12 Jahren an einen Dritten. Daraufhin erklärte der Kläger gegenüber dem Eigentümer, dass er das vertraglich vereinbarte Vorpachtrecht ausübe. Dem widersprach der beklagte Eigentümer.
Das mit der Angelegenheit zunächst befasste Amtsgericht kam zu dem Ergebnis, dass zwischen dem Kläger und dem Beklagten aufgrund der Ausübung des Vorpachtrechtes ein Vertrag mit dem Inhalt des Vertrages vom 08.01.2013 zu Stande gekommen ist. Die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten hatte keinen Erfolg. Beim BGH war er erfolgreich. Der Senat für Landwirtschaftssachen des BGH hat die Klage abgewiesen. Die in § 11 des Landpachtvertrages vom 11.03.2001 enthaltene Klausel sah der BGH wegen Verstoßes gegen das Transparentgebots gemäß § 307 Abs. 1 S. 2 BGB für unwirksam an. Zur Begründung führte der Senat aus, dass der Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen verpflichtet sei, den Regelungsgehalt einer Klausel möglichst klar und überschaubar darzustellen.
Zudem verlange das aus dem Transparentgebot abgeleitete Bestimmtheitsgebot, dass die Klausel die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen soweit erkennen lässt, wie dies nach den Umständen gefordert werden kann. Abzustellen sei auf die Erwartungen und Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders im Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Auf die individuelle Interessenlage im Einzelfall komme es entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht an. Unter Anwendung dieses Maßstabs folge die Intransparenz daraus, dass bei einem Vorpachtrecht, dass einem Pächter ohne weitere Konkretisierung eingeräumt wird, unklar bleibe, für wie viele Fälle es gelten soll und auf welchen Zeitraum es sich erstreckt. Im Gesetz sei das Vorpachtrecht nicht geregelt. Dass die gesetzlichen Vorschriften des schuldrechtlichen Vorkaufsrechts grundsätzlich entsprechend anzuwenden sind, vermag an der fehlenden Bestimmtheit nichts zu ändern, weil diese Vorschrift wegen der Unterschiede zwischen Kauf und Pacht für die hier maßgebliche Frage des Entstehens des Vorpachtrechts nicht aussagekräftig sind. Für den Verpächter seien daher die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen, die aus der Klausel folgen, nicht hinreichend zu erkennen.
Bei der Verwendung vorgefertigter Pachtvertragsformulare sollte daher zukünftig darauf geachtet werden, dass bei der Vereinbarung eines Vorpachtrechts der Inhalt und der Umfang des Vorpachtrechts so genau wie möglich beschrieben werden.
Agrarrecht, Erbrecht, Landwirtschaft 