Das Vorpachtrecht ist eigentlich nur in Landwirtschaftskreisen bekannt. Der Pächter lässt sich von seinem Verpächter das Recht einräumen, in einen neuen Pachtvertrag einzutreten, den der Verpächter mit einem Dritten über das Pachtland schließt. Eine neue Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 24.11.2017 – LwZ 5/16 führt dazu, dass solche Vereinbarungen, die in der Vergangenheit geschlossen wurden, häufig unwirksam sind. In dem Fall, über den der BGH entscheiden musste, hieß es in dem Pachtvertrag, dem ein Formular des Pächters zugrunde lag: „Dem Pächter wird ein Vorpachtrecht für die in § 1 aufgeführten Pachtflächen eingeräumt.“
Als der Verpächter das Grundstück an einen Dritten verpachtet hatte, wollte der Pächter in den Pachtvertrag eintreten. Damit war aber der Verpächter nicht einverstanden, sodass es zum Rechtstreit kam.
Der BGH stellte fest, dass der Pächter, von dem der Pachtvertrag stammte, diesen mehrfach verwendet hatte. Das hatte zur Folge, dass die Regelungen über Allgemeine Geschäftsbedingungen eingreifen. Diese aber besagen, dass Klauseln unwirksam sind, wenn sie gegen das Transparenzgebot verstoßen. Solche undurchsichtigen Klauseln begründen eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners. Sie sind unwirksam. Zu diesem Ergebnis kam der BGH auch bei der Regelung über das Vorpachtrecht. Es sei nicht erkennbar, für wie viele Fälle das Vorpachtrecht gelten und auf welchen Zeitraum es sich erstrecken soll. Auch sei unklar, wie lange nach Beendigung des Pachtvertrages das Vorpachtrecht bestehen bleiben oder ob es sich möglicherweise gar um ein unbefristetes Recht des Pächters handeln soll. Im Streitfall hatte dies zur Folge, dass der Grundstückseigentümer die Fläche auch weiterhin unbehelligt an einen anderen Pächter verpachten konnte.
Die Entscheidung hat über den Einzelfall hinaus erhebliche Bedeutung. Denn bei fast allen Landpachtverträgen handelt es sich um Formularverträge, die von den Berufsverbänden oder Anwälten entworfen und vom Verpächter oder vom Pächter mehrfach verwendet werden. Befinden sich in einem solchen formularmäßigen Landpachtvertrag unklare Regelungen wie hier zum Vorpachtrecht, sind die entsprechenden Bestimmungen unwirksam. Darauf kann sich der Vertragspartner jederzeit berufen, oftmals auch nach vielen Jahren. Wer einen solchen Vertrag mit einer unklaren Bestimmung abgeschlossen hat, ist gut beraten, die unklare Regelung neu zu formulieren, mit seinem Vertragspartner zu verhandeln und mit diesem das tatsächlich Gewollte nochmals neu zu vereinbaren.
Agrarrecht, Erbrecht, Landwirtschaft 