Eine Grundstücksverkehrsgenehmigung ist nach § 9 Abs.1 Nr. 3 des Grundstückverkehrsgesetzes (GrdstVG) zu versagen, wenn das von den Grundstückserwerbern in einem offenen, transparenten und bedingungsfreien Ausschreibungsverfahren abgegebene Höchstgebot nicht den Marktpreis widergespiegelt hat, sondern spekulativ überhöht gewesen ist. Das entschied das Oberlandesgericht Naumburg in seinem Beschluss vom 16.01.2019, Az.: 2 Ww 12/10.
Die Bodenverwertungs- und verwaltungs GmbH (BVVG) veräußerte einem Nichtlandwirt ein Flurstück, welches im Grundstückskataster als Ackerland verzeichnet war. Vertraglich wurde festgehalten, dass das Grundstück binnen eines Zeitraums von 10 Jahren zu landwirtschaftlichen/forstwirtschaftlichen Zwecken genutzt wird. Als der beurkundende Notar kurz danach den Antrag auf Genehmigung gem. § 2 des Grundstücksverkehrsgesetzes (GrdstVG) stellte, versagte der Landkreis diese. Der im Vertrag vereinbarte Kaufpreis stehe in einem groben Missverhältnis zum landwirtschaftlichen Verkehrswert nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG. Hierdurch würden Landwirte, die einen Bedarf und ein Interesse an dem Grundstück hätte, daran gehindert, dieses Grundstück zum ortsüblichen Preis zur Aufstockung ihres Betriebes zu erwerben, so dass eine nachteilige Auswirkung auf die Agrarstruktur die Folge sei. Dagegen erhoben die Vertragsparteien Beschwerde.
Ohne Erfolg. Das Oberlandesgericht Naumburg teilte die Auffassung des Landkreises. Die Genehmigung für die Veräußerung des Flurstücks sei zu Recht versagt worden, da der von den Parteien vereinbarte Kaufpreis in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstückes i.S.d. § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG stehe. Für das Verständnis des Begriffs des „groben Missverhältnisses“ sei von Bedeutung, dass unter dem Wert des Grundstücks nicht dessen innerlandwirtschaftlicher Verkehrswert, sondern dessen Marktwert zu verstehen sei. Dieser Wert bestimme sich nach dem Preis, den Kaufinteressenten für das Grundstück zu zahlen bereit sind. Insbesondere müsse die Frage, ob die Versagung der Genehmigung des Verkaufs an den Meistbietenden zu einem Preis führt, der möglichst nahe beim Marktwert des fraglichen Grundstücks liegt, nach den konkret-individuellen Maßgaben des Sachverhalts und den Modalitäten des Ausschreibungsverfahrens entschieden werden. Es sei danach zu unterscheiden, ob das Höchstgebot deutlich über den sonstigen Angeboten und dem geschätzten Verkehrswert oder nahe an den anderen Geboten gelegen habe. Nur im ersten Fall liege eine spekulative Überhöhung des Höchstgebots vor.
Die Versagung der Genehmigung wegen Vorliegen eines groben Missverhältnisses sei nur dann rechtmäßig, wenn in einem offenen, transparenten und bedingungsfreien Ausschreibungsverfahren das Höchstgebot nicht den Marktwert des Grundstücks widerspiegelt, sondern spekulativ überhöht ist. Eine solche spekulative Überhöhung liege dann vor, wenn die Gegenleistung den Marktwert des Grundstücks um mehr als die Hälfte überschreite und annähernd gleich hohe Gebote nicht abgegeben wurden. Annähernd gleich hohe Gebote seien dann gegeben, wenn zwischen den Geboten lediglich eine Differenz von 10% bis 15% bestehe. Die in dem Ausschreibungsverfahren abgegebenen Gebote seien somit das maßgebliche Kriterium für die Annahme eines groben Missverhältnisses.
Im vorliegenden Fall lag das Gebot des zweitplatzierten Bieters von 13.333 € 54,02% unter dem Höchstgebot des Käufers von 29.000 €, sodass unzweifelhaft von einer deutlichen Überhöhung ausgegangen werden konnte. Zudem hat das Gericht in seinem Beschluss festgehalten, dass es für die Heranziehung der Verkäufe von Vergleichsobjekten auf die weitgehende Homogenität der Auswahlregion in Bezug auf die Marktpreisverhältnisse ankomme, nicht hingegen auf die jeweilige Kaufgröße, die Landkreis- oder sonstigen Verwaltungsgrenzen oder die Einheit des Naturraums. Schließlich sei unerheblich, ob die Erwerber beim Grundstückserwerb auch tatsächlich in Spekulationsabsicht gehandelt habe. Insgesamt hätten die Tatbestandsvoraussetzungen des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG vorgelegen. Insbesondere sei im Zeitpunkt der letzten Entscheidung auch ein Landwirt bereit gewesen, das Grundstück zu einem Preis zu erwerben, der in etwa dem Marktwert im Zeitpunkt des Vertragsschlusses entsprach. Der Landkreis habe die Genehmigung daher zu Recht versagt.
Agrarrecht, Erbrecht, Landwirtschaft 